Comprar un habitatge per convertir-lo en la llar familiar és, probablement, la decisió financera més important que pren una persona al llarg de la seva vida. Tot i això, resulta sorprenent comprovar que molts compradors signen un contracte d’arres o lliuren quantitats importants sense conèixer quin és el valor real de l’immoble que desitgen adquirir.
Abans de comprometre’s amb la compra d’un habitatge, és altament recomanable conèixer-ne el valor mitjançant una taxació realitzada per una societat de taxació homologada i supervisada pel Banc d’Espanya.
No es tracta únicament de saber si el preu és raonable. Es tracta de protegir el patrimoni, evitar problemes amb el finançament i negociar des d’una posició molt més sòlida.
El preu de venda no sempre és el valor de mercat:
El fet que un habitatge s’anunciï per un determinat import no significa que aquest sigui el seu valor objectiu.
El preu de venda respon a l’expectativa del propietari. El valor de mercat, en canvi, es determina mitjançant criteris tècnics: ubicació, superfície útil i construïda, estat de conservació, antiguitat, qualitat constructiva, oferta i demanda de la zona, comparables de vendes recents i nombrosos factors addicionals.
És freqüent trobar habitatges el preu de venda dels quals està per sobre del seu valor real de mercat, especialment en mercats on existeix poca oferta o una elevada càrrega emocional per part del venedor.
El problema apareix quan el comprador desconeix aquesta diferència.
L’error més car: signar abans de conèixer la taxació:
Un dels errors més habituals consisteix a signar un contracte d’arres i lliurar una paga i senyal confiant que el banc finançarà l’operació sense dificultats.
Després arriba la sorpresa.
El banc sol·licita una taxació oficial i el resultat pot ser molt diferent del preu pactat.
Per exemple:
- Preu de compra: 350.000 €
- Taxació oficial: 310.000 €
Com a norma general, les entitats financeres concedeixen fins al 80 % del menor valor entre el preu de compra i el valor de taxació quan es tracta de l’adquisició de l’habitatge habitual.
En aquest exemple, el finançament màxim rondaria els 248.000 euros.
Això significa que el comprador haurà d’aportar amb recursos propis no només l’entrada prevista, sinó també la diferència entre el preu pactat i el valor reconegut per la taxació. A això cal afegir-hi les despeses i els impostos derivats de la compravenda —com l’Impost sobre Transmissions Patrimonials o l’IVA, segons correspongui, les despeses notarials, registrals i altres costos associats—, que generalment també són assumits pel comprador i no queden coberts pel finançament hipotecari.
Moltes operacions fracassen precisament per aquest motiu.
I, en alguns casos, el comprador fins i tot pot perdre les quantitats lliurades en concepte d’arres si el contracte no preveia una condició que supedités la compra a l’obtenció del finançament necessari.
Una taxació prèvia canvia completament la negociació:
Sol·licitar una taxació abans de signar permet al comprador conèixer la realitat de l’immoble.
Amb aquesta informació pot:
- Saber si el preu sol·licitat és raonable.
- Negociar amb arguments objectius.
- Evitar pagar per sobre del valor de mercat.
- Calcular amb precisió l’import de la futura hipoteca.
- Planificar correctament els diners que haurà d’aportar per a la compra, inclosos l’entrada, les despeses i els impostos.
- Reduir considerablement el risc que l’operació es frustri.
En definitiva, la taxació aporta informació objectiva en una decisió on habitualment predominen les emocions.
Una inversió petita que pot estalviar desenes de milers d’euros:
Molts compradors consideren que pagar una taxació suposa una despesa innecessària.
La realitat és justament la contrària.
El cost habitual se situa aproximadament entre 300 i 400 euros, depenent del tipus d’immoble, la seva ubicació i la societat de taxació.
La seva vigència, amb caràcter general, és de sis mesos, per la qual cosa, a més, pot utilitzar-se posteriorment per sol·licitar finançament hipotecari, sempre que l’entitat financera accepti aquesta societat de taxació homologada.
Comparat amb el cost total d’un habitatge, representa una inversió mínima que pot evitar errors financers molt importants.
Si un venedor rebutja una taxació…
Hi ha una reflexió que tot comprador hauria de fer-se.
Si un propietari s’oposa que un comprador conegui el valor tècnic de l’habitatge abans d’adquirir-lo, convé preguntar-se per què.
Un venedor que està convençut que el preu sol·licitat és raonable difícilment hauria de tenir cap inconvenient que una societat de taxació independent emeti una valoració objectiva.
Quan algú impedeix al comprador obtenir aquesta informació, augmenta la incertesa.
I en una inversió de centenars de milers d’euros, la incertesa mai no juga a favor del comprador.
Si un venedor no accepta que l’habitatge sigui taxat abans de la compra, probablement existeixin altres oportunitats al mercat que valguin més la pena.
Comprar amb informació sempre és comprar millor:
El mercat immobiliari exigeix il·lusió, però també prudència.
La millor negociació no és la que aconsegueix rebaixar uns quants milers d’euros el preu de compra, sinó aquella que evita adquirir un immoble per sobre del seu valor real o comprometre una operació que després no es pugui finançar.
Una taxació independent proporciona informació objectiva, redueix riscos, facilita l’obtenció de la hipoteca i aporta tranquil·litat durant tot el procés de compra.
En una operació immobiliària de gran import, gastar uns quants centenars d’euros per conèixer el valor real de l’habitatge no s’ha de veure com una despesa, sinó com una inversió en seguretat, capacitat de negociació i tranquil·litat. Perquè quan es compra un habitatge, la informació també forma part del patrimoni.
