Cada cop és més freqüent trobar a xarxes socials, YouTube o cursos d’inversió immobiliària missatges que prometen comprar habitatges molt per sota del seu preu de mercat mitjançant l’adquisició de «hipoteques impagades», «carteres de bancs» o «paquets de pisos». Alguns fins i tot asseguren que qualsevol es pot quedar amb immobles per una petita part del seu valor.
Però què hi ha de cert en aquestes afirmacions?
La resposta és que hi ha una part de veritat, encara que també abunden les simplificacions i fins i tot alguns missatges clarament enganyosos. Comprendre com funciona aquest mercat és fonamental abans de plantejar aquest tipus d’inversions.
La primera confusió: un habitatge no és una hipoteca:
L’error més habitual és pensar que una hipoteca i un habitatge són el mateix.
No ho són.
L’habitatge és un actiu immobiliari, mentre que la hipoteca és una garantia que dóna suport al pagament d’un préstec.
El propietari continua sent amo de l’immoble encara que hi hagi una hipoteca inscrita sobre ell. El banc únicament té el dret de reclamar el cobrament del préstec i, si el deutor incompleix les obligacions, sol·licitar l’execució de la garantia d’acord amb la llei.
Per tant, comprar una hipoteca no vol dir comprar automàticament l’habitatge.
Què venen realment els bancs?
Quan un préstec hipotecari deixa de pagar-se, el banc disposa de diverses alternatives: renegociar el deute, refinançar el préstec, iniciar una execució hipotecària o vendre aquest crèdit a un tercer.
En la majoria de les ocasions, allò que ven l’entitat financera no és l’immoble, sinó el crèdit hipotecari, és a dir, el dret a cobrar el deute pendent.
Qui compra aquest crèdit passa a ocupar la posició del banc com a creditor, però l’habitatge continua pertanyent al propietari.
Com pot acabar el comprador sent propietari del pis?
Hi ha tres escenaris principals.
El primer és que el deutor pagui el deute. En aquest cas, l’inversor recupera els diners amb la rendibilitat prevista i mai no adquireix l’habitatge.
El segon és que les dues parts acordin una dació en pagament, mitjançant la qual el propietari lliura voluntàriament l’immoble per cancel·lar el deute. Només en aquell moment es transmet la propietat.
El tercer escenari és l?execució hipotecària. Si el deutor segueix sense pagar, es pot iniciar o continuar un procediment judicial que conclogui amb una subhasta pública. Depenent del resultat, el creditor podrà adjudicar-se limmoble si es compleixen els requisits legals.
És important destacar que la propietat només canvia de mans mitjançant algun d’aquests procediments, mai pel fet de comprar una hipoteca.
Què són les carteres que compren els fons dinversió?
Aquí és on neixen moltes de les confusions.
Els grans fons d’inversió compren habitualment carteres als bancs, però poden contenir actius molt diferents.
Les anomenades carteres NPL (Non-Performing Loans) estan formades per préstecs hipotecaris impagats. És a dir, contenen deutes, no habitatges.
En canvi, les carteres REO (Real Estate Owned) sí que inclouen immobles que ja pertanyen al banc després d’una execució hipotecària o una dació en pagament.
També hi ha carteres mixtes que combinen crèdits hipotecaris, habitatges, locals comercials, sòl, promocions immobiliàries i altres actius.
Per això, quan s’afirma que un fons ha comprat milers d’habitatges, cal analitzar què incloïa realment l’operació.
Ho pot fer un petit inversor?
Legalment és possible adquirir determinats crèdits hipotecaris.
Tot i això, la realitat és que les grans carteres solen vendre’s per imports de milions d’euros i els compradors habituals són fons internacionals, entitats financeres i empreses especialitzades en la gestió de deute.
Hi ha algunes oportunitats per a inversors particulars mitjançant la compra de crèdits individuals o petits lots, encara que són operacions complexes que requereixen una profunda anàlisi jurídica, financera i registral.
Abans d’invertir, és imprescindible estudiar la situació de l’immoble, les càrregues existents, l’estat del procediment judicial, la solvència del deutor i els costos que pot generar tota l’operació.
Per què els bancs venen aquests crèdits amb descompte?
Moltes persones creuen que els bancs venen autèntiques gangues.
L’explicació és molt més senzilla.
Mantenir préstecs impagats suposa consumir capital, fer provisions comptables, afrontar costos judicials i dedicar importants recursos administratius.
Per això, en determinades ocasions prefereixen recuperar part dels diners immediatament abans que mantenir durant anys un procediment de recuperació incert.
Aquest descompte reflecteix el risc de loperació, no el valor real de limmoble.
És cert que qualsevol es pot fer ric comprant hipoteques?
No.
Tot i que hi ha inversors especialitzats que obtenen bons resultats en aquest mercat, és una activitat reservada, en la majoria dels casos, a professionals amb amplis coneixements en dret hipotecari, valoració immobiliària, finances i gestió de riscos.
A més, moltes operacions requereixen anys fins a resoldre’s i no sempre acaben amb l’adquisició de l’immoble ni la recuperació íntegra del capital invertit.
Per tant, desconfiar dels qui presenten aquest tipus d’inversions com a negoci fàcil i sense riscos sol ser una actitud prudent.
Conclusió:
La compra d?hipoteques impagades i carteres d?actius és una realitat dins del mercat financer i immobiliari. Tot i això, convé desmuntar un dels mites més estesos: comprar una hipoteca no significa comprar un habitatge.
La propietat de l’immoble només es transmet mitjançant els procediments establerts legalment, com ara una compravenda, una dació en pagament o una adjudicació judicial després d’una execució hipotecària.
Hi ha oportunitats d’inversió en aquest àmbit, però també riscos jurídics, financers i econòmics importants. Per això, abans de participar en aquest tipus d’operacions resulta imprescindible comptar amb un assessorament professional adequat i realitzar una exhaustiva anàlisi de cada cas.
