Cada vez es más frecuente encontrar en redes sociales, YouTube o cursos de inversión inmobiliaria mensajes que prometen comprar viviendas muy por debajo de su precio de mercado mediante la adquisición de «hipotecas impagadas», «carteras de bancos» o «paquetes de pisos». Algunos incluso aseguran que cualquiera puede quedarse con inmuebles por una pequeña parte de su valor.
Pero, ¿qué hay de cierto en estas afirmaciones?
La respuesta es que existe una parte de verdad, aunque también abundan las simplificaciones e incluso algunos mensajes claramente engañosos. Comprender cómo funciona este mercado es fundamental antes de plantearse este tipo de inversiones.
La primera confusión: una vivienda no es una hipoteca:
El error más habitual consiste en pensar que una hipoteca y una vivienda son lo mismo.
No lo son.
La vivienda es un activo inmobiliario, mientras que la hipoteca es una garantía que respalda el pago de un préstamo.
El propietario sigue siendo dueño del inmueble aunque exista una hipoteca inscrita sobre él. El banco únicamente tiene el derecho de reclamar el cobro del préstamo y, si el deudor incumple sus obligaciones, solicitar la ejecución de la garantía conforme a la ley.
Por tanto, comprar una hipoteca no significa comprar automáticamente la vivienda.
¿Qué venden realmente los bancos?
Cuando un préstamo hipotecario deja de pagarse, el banco dispone de varias alternativas: renegociar la deuda, refinanciar el préstamo, iniciar una ejecución hipotecaria o vender ese crédito a un tercero.
En la mayoría de las ocasiones, lo que vende la entidad financiera no es el inmueble, sino el crédito hipotecario, es decir, el derecho a cobrar la deuda pendiente.
Quien compra ese crédito pasa a ocupar la posición del banco como acreedor, pero la vivienda continúa perteneciendo a su propietario.
¿Cómo puede terminar el comprador siendo propietario del piso?
Existen tres escenarios principales.
El primero es que el deudor pague la deuda. En este caso, el inversor recupera su dinero con la rentabilidad prevista y nunca adquiere la vivienda.
El segundo es que ambas partes acuerden una dación en pago, mediante la cual el propietario entrega voluntariamente el inmueble para cancelar la deuda. Sólo en ese momento se transmite la propiedad.
El tercer escenario es la ejecución hipotecaria. Si el deudor sigue sin pagar, puede iniciarse o continuar un procedimiento judicial que concluya con una subasta pública. Dependiendo del resultado, el acreedor podrá adjudicarse el inmueble si se cumplen los requisitos legales.
Es importante destacar que la propiedad solo cambia de manos mediante alguno de estos procedimientos, nunca por el simple hecho de comprar una hipoteca.
¿Qué son las carteras que compran los fondos de inversión?
Aquí es donde nacen muchas de las confusiones.
Los grandes fondos de inversión compran habitualmente carteras a los bancos, pero estas pueden contener activos muy diferentes.
Las denominadas carteras NPL (Non-Performing Loans) están formadas por préstamos hipotecarios impagados. Es decir, contienen deudas, no viviendas.
En cambio, las carteras REO (Real Estate Owned) sí incluyen inmuebles que ya pertenecen al banco tras una ejecución hipotecaria o una dación en pago.
También existen carteras mixtas que combinan créditos hipotecarios, viviendas, locales comerciales, suelo, promociones inmobiliarias y otros activos.
Por ello, cuando se afirma que un fondo ha comprado miles de viviendas, conviene analizar qué incluía realmente la operación.
¿Puede hacerlo un pequeño inversor?
Legalmente es posible adquirir determinados créditos hipotecarios.
Sin embargo, la realidad es que las grandes carteras suelen venderse por importes de millones de euros y los compradores habituales son fondos internacionales, entidades financieras y empresas especializadas en la gestión de deuda.
Existen algunas oportunidades para inversores particulares mediante la compra de créditos individuales o pequeños lotes, aunque son operaciones complejas que requieren un profundo análisis jurídico, financiero y registral.
Antes de invertir es imprescindible estudiar la situación del inmueble, las cargas existentes, el estado del procedimiento judicial, la solvencia del deudor y los costes que puede generar toda la operación.
¿Por qué los bancos venden estos créditos con descuento?
Muchas personas creen que los bancos venden auténticas gangas.
La explicación es mucho más sencilla.
Mantener préstamos impagados supone consumir capital, realizar provisiones contables, afrontar costes judiciales y dedicar importantes recursos administrativos.
Por ello, en determinadas ocasiones prefieren recuperar parte del dinero inmediatamente antes que mantener durante años un procedimiento de recuperación incierto.
Ese descuento refleja el riesgo de la operación, no el valor real del inmueble.
¿Es cierto que cualquiera puede hacerse rico comprando hipotecas?
No.
Aunque existen inversores especializados que obtienen buenos resultados en este mercado, se trata de una actividad reservada, en la mayoría de los casos, a profesionales con amplios conocimientos en derecho hipotecario, valoración inmobiliaria, finanzas y gestión de riesgos.
Además, muchas operaciones requieren años hasta resolverse y no siempre terminan con la adquisición del inmueble ni con la recuperación íntegra del capital invertido.
Por tanto, desconfiar de quienes presentan este tipo de inversiones como un negocio fácil y sin riesgos suele ser una actitud prudente.
Conclusión:
La compra de hipotecas impagadas y carteras de activos es una realidad dentro del mercado financiero e inmobiliario. Sin embargo, conviene desmontar uno de los mitos más extendidos: comprar una hipoteca no significa comprar una vivienda.
La propiedad del inmueble solo se transmite mediante los procedimientos legalmente establecidos, como una compraventa, una dación en pago o una adjudicación judicial tras una ejecución hipotecaria.
Existen oportunidades de inversión en este ámbito, pero también importantes riesgos jurídicos, financieros y económicos. Por ello, antes de participar en este tipo de operaciones resulta imprescindible contar con un adecuado asesoramiento profesional y realizar un exhaustivo análisis de cada caso.
