Comprar una vivienda para convertirla en el hogar familiar es, probablemente, la decisión financiera más importante que toma una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, resulta sorprendente comprobar que muchos compradores firman un contrato de arras o entregan cantidades importantes sin conocer cuál es el valor real del inmueble que desean adquirir.
Antes de comprometerse con la compra de una vivienda, resulta altamente recomendable conocer su valor mediante una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España.
No se trata únicamente de saber si el precio es razonable. Se trata de proteger el patrimonio, evitar problemas con la financiación y negociar desde una posición mucho más sólida.
El precio de venta no siempre es el valor de mercado:
El hecho de que una vivienda se anuncie por un determinado importe no significa que ese sea su valor objetivo.
El precio de venta responde a la expectativa del propietario. El valor de mercado, en cambio, se determina mediante criterios técnicos: ubicación, superficie útil y construida, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, oferta y demanda de la zona, comparables de ventas recientes y numerosos factores adicionales.
Es frecuente encontrar viviendas cuyo precio de venta está por encima de su valor real de mercado, especialmente en mercados donde existe poca oferta o una elevada carga emocional por parte del vendedor.
El problema aparece cuando el comprador desconoce esta diferencia.
El error más caro: firmar antes de conocer la tasación:
Uno de los errores más habituales consiste en firmar un contrato de arras y entregar una señal confiando en que el banco financiará la operación sin dificultades.
Después llega la sorpresa.
El banco solicita una tasación oficial y el resultado puede ser muy diferente del precio pactado.
Por ejemplo:
- Precio de compra: 350.000 €
- Tasación oficial: 310.000 €
Como norma general, las entidades financieras conceden hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación cuando se trata de la adquisición de la vivienda habitual.
En este ejemplo, la financiación máxima rondaría los 248.000 euros.
Eso significa que el comprador tendría que aportar con recursos propios no sólo la entrada prevista, sino además la diferencia entre el precio pactado y el valor reconocido por la tasación. A ello hay que añadir los gastos e impuestos derivados de la compraventa —como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA, según corresponda, los gastos notariales, registrales y otros costes asociados—, que generalmente también son asumidos por el comprador y no quedan cubiertos por la financiación hipotecaria.
Muchas operaciones fracasan precisamente por este motivo.
Y, en algunos casos, el comprador incluso puede perder las cantidades entregadas en concepto de arras si el contrato no contemplaba una condición que supeditara la compra a la obtención de la financiación necesaria.
Una tasación previa cambia completamente la negociación:
Solicitar una tasación antes de firmar permite al comprador conocer la realidad del inmueble.
Con esa información puede:
- Saber si el precio solicitado es razonable.
- Negociar con argumentos objetivos.
- Evitar pagar por encima del valor de mercado.
- Calcular con precisión el importe de la futura hipoteca.
- Planificar correctamente el dinero que deberá aportar para la compra, incluidos la entrada, los gastos y los impuestos.
- Reducir considerablemente el riesgo de que la operación se frustre.
En definitiva, la tasación aporta información objetiva en una decisión donde habitualmente predominan las emociones.
Una inversión pequeña que puede ahorrar decenas de miles de euros:
Muchos compradores consideran que pagar una tasación supone un gasto innecesario.
La realidad es justamente la contraria.
El coste habitual suele situarse aproximadamente entre 300 y 400 euros, dependiendo del tipo de inmueble, su ubicación y la sociedad de tasación.
Su vigencia, con carácter general, es de seis meses, por lo que además puede utilizarse posteriormente para solicitar financiación hipotecaria, siempre que la entidad financiera acepte esa sociedad de tasación homologada.
Comparado con el coste total de una vivienda, representa una inversión mínima que puede evitar errores financieros muy importantes.
Si un vendedor rechaza una tasación…
Existe una reflexión que todo comprador debería hacerse.
Si un propietario se opone a que un comprador conozca el valor técnico de la vivienda antes de adquirirla, conviene preguntarse por qué.
Un vendedor que está convencido de que el precio solicitado es razonable difícilmente debería tener inconveniente en que una sociedad de tasación independiente emita una valoración objetiva.
Cuando alguien impide al comprador obtener esa información, aumenta la incertidumbre.
Y en una inversión de cientos de miles de euros, la incertidumbre nunca juega a favor del comprador.
Si un vendedor no acepta que la vivienda sea tasada antes de la compra, probablemente existan otras oportunidades en el mercado que merezcan más la pena.
Comprar con información siempre es comprar mejor:
El mercado inmobiliario exige ilusión, pero también prudencia.
La mejor negociación no es la que consigue rebajar unos miles de euros el precio de compra, sino aquella que evita adquirir un inmueble por encima de su valor real o comprometer una operación que después no pueda financiarse.
Una tasación independiente proporciona información objetiva, reduce riesgos, facilita la obtención de la hipoteca y aporta tranquilidad durante todo el proceso de compra.
En una operación inmobiliaria de gran importe, gastar unos cientos de euros en conocer el valor real de la vivienda no debe verse como un coste, sino como una inversión en seguridad, capacidad de negociación y tranquilidad. Porque cuando se compra una vivienda, la información también forma parte del patrimonio.
