¿Tiene ingresos suficientes para comprar una vivienda, pero todavía no ha conseguido reunir el ahorro necesario para la entrada y los gastos? El alquiler con opción a compra puede ser una alternativa especialmente interesante.
La idea es sencilla: puede entrar a vivir hoy en la vivienda que quiere comprar y disponer de un plazo para reunir el capital necesario, manteniendo durante ese tiempo un derecho de compra previamente pactado.
¿Qué es un alquiler con opción a compra?
Es un contrato que combina un alquiler con un derecho de opción de compra.
El propietario alquila la vivienda y concede al inquilino el derecho a comprarla durante un plazo determinado, normalmente a un precio fijado de antemano.
Durante ese periodo, el comprador paga una renta y puede ir acumulando el ahorro que necesitará para la futura adquisición.
Además, puede pactarse que una parte de las cantidades pagadas en concepto de alquiler se descuente del precio final de la vivienda.
Esto último debe quedar expresamente establecido en el contrato: no todas las cuotas de alquiler tienen por qué descontarse automáticamente.
Una solución para ganar tiempo:
Pensemos en una vivienda de 300.000 euros.
Un comprador puede tener unos ingresos elevados y suficientes para asumir una futura hipoteca, pero necesitar todavía, como referencia, unos 90.000 euros para cubrir la parte no financiada y los gastos de la operación.
Si necesita dos o tres años para reunir ese capital, esperar puede tener un inconveniente: la vivienda puede venderse antes de que esté preparado para comprarla.
Con un alquiler con opción a compra, puede negociar ahora el derecho a adquirirla en el futuro.
Durante esos años podrá:
- vivir en la vivienda;
- continuar ahorrando;
- mejorar su posición financiera;
- preparar la futura financiación;
- y, si así se ha pactado, descontar parte de las rentas pagadas del precio de compra.
De esta forma, el tiempo juega a su favor.
¿Cuándo puede ser especialmente interesante?
Esta fórmula puede tener sentido para personas con ingresos estables y capacidad futura para obtener una hipoteca, pero que todavía no disponen del ahorro inicial suficiente.
También puede resultar interesante cuando el comprador sabe que en los próximos años podrá aumentar sus ahorros o recibirá una cantidad de dinero que le permitirá completar la entrada.
La situación ideal sería aquella en la que la capacidad de pago ya existe, pero falta tiempo para convertirla en ahorro disponible.
Las principales ventajas:
Evita perder la oportunidad. Si ha encontrado una vivienda que realmente le interesa, puede negociar ahora unas condiciones para comprarla posteriormente.
Permite ahorrar mientras disfruta de la vivienda. El periodo de alquiler puede convertirse en una etapa de preparación para la compra.
Puede reducir el importe final. Si se pacta que parte de las rentas se descuenta del precio, el capital pendiente será menor.
Permite planificar la hipoteca. Durante el plazo de la opción puede reducir deudas, aumentar ahorros y mejorar su perfil financiero.
Puede fijar el precio. Si así se acuerda, conocerá desde el principio cuánto tendrá que pagar cuando ejerza la opción.
También tiene riesgos:
No es una fórmula adecuada para todos los casos.
El comprador debe tener claro que una opción de compra no garantiza que el banco conceda la futura hipoteca. Cuando llegue el momento, la entidad analizará nuevamente sus ingresos, endeudamiento, ahorro y la propia vivienda.
También debe valorarse qué ocurre si finalmente no compra. Puede existir una prima por la opción y determinadas cantidades podrían no recuperarse, dependiendo de lo establecido en el contrato.
Y existe otro riesgo: si el precio queda fijado hoy y el mercado inmobiliario baja posteriormente, la vivienda podría acabar teniendo un valor de mercado inferior al precio pactado.
Una alternativa para no esperar a estar preparado:
El alquiler con opción a compra puede ser especialmente útil para quien sabe qué vivienda quiere, tiene ingresos suficientes para comprarla en el futuro, pero necesita tiempo para reunir el capital inicial.
En lugar de esperar varios años para ahorrar y arriesgarse a que otra persona se adelante, puede negociar ahora la posibilidad de comprarla, vivir en ella durante ese periodo y llegar al vencimiento con una posición financiera más sólida.
No sustituye al ahorro ni garantiza una hipoteca. Pero, bien planteado, puede convertir el tiempo que necesita para ahorrar en una oportunidad para asegurar hoy la vivienda que quiere comprar mañana.
