Cada cop \u00e9s m\u00e9s freq\u00fcent trobar a xarxes socials, YouTube o cursos d’inversi\u00f3 immobili\u00e0ria missatges que prometen comprar habitatges molt per sota del seu preu de mercat mitjan\u00e7ant l’adquisici\u00f3 de \u00abhipoteques impagades\u00bb, \u00abcarteres de bancs\u00bb o \u00abpaquets de pisos\u00bb. Alguns fins i tot asseguren que qualsevol es pot quedar amb immobles per una petita part del seu valor. <\/p>\n
Per\u00f2 qu\u00e8 hi ha de cert en aquestes afirmacions?<\/p>\n
La resposta \u00e9s que hi ha una part de veritat, encara que tamb\u00e9 abunden les simplificacions i fins i tot alguns missatges clarament enganyosos. Comprendre com funciona aquest mercat \u00e9s fonamental abans de plantejar aquest tipus d’inversions. <\/p>\n
La primera confusi\u00f3: un habitatge no \u00e9s una hipoteca:<\/strong><\/p>\n L’error m\u00e9s habitual \u00e9s pensar que una hipoteca i un habitatge s\u00f3n el mateix.<\/p>\n No ho s\u00f3n.<\/p>\n L’habitatge \u00e9s un actiu immobiliari, mentre que la hipoteca \u00e9s una garantia que d\u00f3na suport al pagament d’un pr\u00e9stec.<\/p>\n El propietari continua sent amo de l’immoble encara que hi hagi una hipoteca inscrita sobre ell. El banc \u00fanicament t\u00e9 el dret de reclamar el cobrament del pr\u00e9stec i, si el deutor incompleix les obligacions, sol\u00b7licitar l’execuci\u00f3 de la garantia d’acord amb la llei. <\/p>\n Per tant, comprar una hipoteca no vol dir comprar autom\u00e0ticament l’habitatge.<\/p>\n Qu\u00e8 venen realment els bancs?<\/strong><\/p>\n Quan un pr\u00e9stec hipotecari deixa de pagar-se, el banc disposa de diverses alternatives: renegociar el deute, refinan\u00e7ar el pr\u00e9stec, iniciar una execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria o vendre aquest cr\u00e8dit a un tercer.<\/p>\n En la majoria de les ocasions, all\u00f2 que ven l’entitat financera no \u00e9s l’immoble, sin\u00f3 el cr\u00e8dit hipotecari, \u00e9s a dir, el dret a cobrar el deute pendent.<\/p>\n Qui compra aquest cr\u00e8dit passa a ocupar la posici\u00f3 del banc com a creditor, per\u00f2 l’habitatge continua pertanyent al propietari.<\/p>\n Com pot acabar el comprador sent propietari del pis?<\/strong><\/p>\n Hi ha tres escenaris principals.<\/p>\n El primer \u00e9s que el deutor pagui el deute. En aquest cas, l’inversor recupera els diners amb la rendibilitat prevista i mai no adquireix l’habitatge. <\/p>\n El segon \u00e9s que les dues parts acordin una daci\u00f3 en pagament, mitjan\u00e7ant la qual el propietari lliura volunt\u00e0riament l’immoble per cancel\u00b7lar el deute. Nom\u00e9s en aquell moment es transmet la propietat. <\/p>\n El tercer escenari \u00e9s l?execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria. Si el deutor segueix sense pagar, es pot iniciar o continuar un procediment judicial que conclogui amb una subhasta p\u00fablica. Depenent del resultat, el creditor podr\u00e0 adjudicar-se limmoble si es compleixen els requisits legals. <\/p>\n \u00c9s important destacar que la propietat nom\u00e9s canvia de mans mitjan\u00e7ant algun d’aquests procediments, mai pel fet de comprar una hipoteca.<\/p>\n Qu\u00e8 s\u00f3n les carteres que compren els fons dinversi\u00f3?<\/strong><\/p>\n Aqu\u00ed \u00e9s on neixen moltes de les confusions.<\/p>\n Els grans fons d’inversi\u00f3 compren habitualment carteres als bancs, per\u00f2 poden contenir actius molt diferents.<\/p>\n Les anomenades carteres NPL (Non-Performing Loans) estan formades per pr\u00e9stecs hipotecaris impagats. \u00c9s a dir, contenen deutes, no habitatges. <\/p>\n En canvi, les carteres REO (Real Estate Owned) s\u00ed que inclouen immobles que ja pertanyen al banc despr\u00e9s d’una execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria o una daci\u00f3 en pagament.<\/p>\n Tamb\u00e9 hi ha carteres mixtes que combinen cr\u00e8dits hipotecaris, habitatges, locals comercials, s\u00f2l, promocions immobili\u00e0ries i altres actius.<\/p>\n Per aix\u00f2, quan s’afirma que un fons ha comprat milers d’habitatges, cal analitzar qu\u00e8 inclo\u00efa realment l’operaci\u00f3.<\/p>\n Ho pot fer un petit inversor?<\/strong><\/p>\n Legalment \u00e9s possible adquirir determinats cr\u00e8dits hipotecaris.<\/p>\n Tot i aix\u00f2, la realitat \u00e9s que les grans carteres solen vendre’s per imports de milions d’euros i els compradors habituals s\u00f3n fons internacionals, entitats financeres i empreses especialitzades en la gesti\u00f3 de deute.<\/p>\n Hi ha algunes oportunitats per a inversors particulars mitjan\u00e7ant la compra de cr\u00e8dits individuals o petits lots, encara que s\u00f3n operacions complexes que requereixen una profunda an\u00e0lisi jur\u00eddica, financera i registral.<\/p>\n Abans d’invertir, \u00e9s imprescindible estudiar la situaci\u00f3 de l’immoble, les c\u00e0rregues existents, l’estat del procediment judicial, la solv\u00e8ncia del deutor i els costos que pot generar tota l’operaci\u00f3.<\/p>\n Per qu\u00e8 els bancs venen aquests cr\u00e8dits amb descompte?<\/strong><\/p>\n Moltes persones creuen que els bancs venen aut\u00e8ntiques gangues.<\/p>\n L’explicaci\u00f3 \u00e9s molt m\u00e9s senzilla.<\/p>\n Mantenir pr\u00e9stecs impagats suposa consumir capital, fer provisions comptables, afrontar costos judicials i dedicar importants recursos administratius.<\/p>\n Per aix\u00f2, en determinades ocasions prefereixen recuperar part dels diners immediatament abans que mantenir durant anys un procediment de recuperaci\u00f3 incert.<\/p>\n Aquest descompte reflecteix el risc de loperaci\u00f3, no el valor real de limmoble.<\/p>\n \u00c9s cert que qualsevol es pot fer ric comprant hipoteques?<\/strong><\/p>\n No.<\/p>\n Tot i que hi ha inversors especialitzats que obtenen bons resultats en aquest mercat, \u00e9s una activitat reservada, en la majoria dels casos, a professionals amb amplis coneixements en dret hipotecari, valoraci\u00f3 immobili\u00e0ria, finances i gesti\u00f3 de riscos.<\/p>\n A m\u00e9s, moltes operacions requereixen anys fins a resoldre’s i no sempre acaben amb l’adquisici\u00f3 de l’immoble ni la recuperaci\u00f3 \u00edntegra del capital invertit.<\/p>\n Per tant, desconfiar dels qui presenten aquest tipus d’inversions com a negoci f\u00e0cil i sense riscos sol ser una actitud prudent.<\/p>\n Conclusi\u00f3:<\/strong><\/p>\n La compra d?hipoteques impagades i carteres d?actius \u00e9s una realitat dins del mercat financer i immobiliari. Tot i aix\u00f2, conv\u00e9 desmuntar un dels mites m\u00e9s estesos: comprar una hipoteca no significa comprar un habitatge. <\/p>\n La propietat de l’immoble nom\u00e9s es transmet mitjan\u00e7ant els procediments establerts legalment, com ara una compravenda, una daci\u00f3 en pagament o una adjudicaci\u00f3 judicial despr\u00e9s d’una execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria.<\/p>\n Hi ha oportunitats d’inversi\u00f3 en aquest \u00e0mbit, per\u00f2 tamb\u00e9 riscos jur\u00eddics, financers i econ\u00f2mics importants. Per aix\u00f2, abans de participar en aquest tipus d’operacions resulta imprescindible comptar amb un assessorament professional adequat i realitzar una exhaustiva an\u00e0lisi de cada cas. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cada cop \u00e9s m\u00e9s freq\u00fcent trobar a xarxes socials, YouTube o cursos d’inversi\u00f3 immobili\u00e0ria missatges que prometen comprar habitatges molt per sota del seu preu de mercat mitjan\u00e7ant l’adquisici\u00f3 de \u00abhipoteques impagades\u00bb, \u00abcarteres de bancs\u00bb o \u00abpaquets de pisos\u00bb. Alguns fins i tot asseguren que qualsevol es pot quedar amb immobles per una petita part […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":6557,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[202],"tags":[],"class_list":["post-10572","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-entrades"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10572","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10572"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10572\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10710,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10572\/revisions\/10710"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6557"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10572"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10572"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/jmarinrealestate.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10572"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}